Il mercato immobiliare italiano mostra segnali di vivace ripresa nel primo trimestre del 2025. Secondo le recenti analisi di JLL, leader globale nei servizi immobiliari professionali e nella gestione degli investimenti, gli investimenti capital markets hanno registrato un valore di circa 2,7 miliardi di euro. Questo dato segna un incremento significativo del 47% rispetto agli 1,8 miliardi di euro del primo trimestre del 2024, includendo sia sviluppi che operazioni di share deal. La ritrovata dinamicità del mercato italiano, come evidenzia JLL, è stata favorita anche dal recente ciclo di riduzione dei tassi di interesse.
Immobiliare, JLL: boom investimenti capital markets Italia nel Q1 2025
Questa congiuntura positiva ha innescato una crescita notevole, nonostante il contesto macroeconomico e geopolitico rimanga caratterizzato da incertezze. L'analisi di JLL delinea un mercato immobiliare italiano ben bilanciato, con quattro settori chiave che si confermano i principali poli di attrazione per gli investitori: Logistica, Uffici, Hospitality e Retail. Insieme, questi comparti rappresentano oltre il 90% del volume totale degli investimenti. La restante parte è costituita prevalentemente da investimenti nel settore Living e in asset a uso misto. Questa distribuzione equilibrata sottolinea la capacità del mercato immobiliare italiano di offrire una vasta gamma di opportunità in diversi segmenti, rispondendo alle diverse strategie e necessità degli investitori. Un elemento di crescente rilievo evidenziato dall'analisi di JLL è la partecipazione sempre più attiva degli investitori "Private". Questa categoria, che include UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), family office e holding company familiari, ha rappresentato circa il 30% del numero totale delle operazioni concluse nell'anno, corrispondente a oltre il 20% dei volumi transati. Le asset class che hanno riscosso maggiore interesse tra questi investitori privati sono state Uffici, Hospitality e Retail.
"Il Q1 2025 ha registrato un notevole aumento degli investimenti capital markets, specialmente nei settori Logistica, Hospitality, Uffici e Retail - afferma Alberico Radice Fossati Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia (in foto)-. Per i prossimi mesi prevediamo un'ulteriore espansione guidata dal calo dei tassi, con maggiore partecipazione di investitori internazionali e crescente interesse verso asset emergenti. Tuttavia, l'incertezza geopolitica e le sfide legate alle tariffe USA potrebbero impattare la fiducia degli investitori, causare pressioni inflazionistiche e interrompere le catene di approvvigionamento globali. Questo scenario complesso richiede un'attenta valutazione dei rischi, pur mantenendo prospettive generalmente positive per il settore immobiliare."
Nel dettaglio, il settore Industrial & Logistics ha chiuso il Q1 2025 con circa 670 milioni di euro di investimenti, posizionandosi tra i primi settori in termini di investimenti. Con un raddoppio dei volumi rispetto al Q1 2024, l’inizio anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di euro l’uno che hanno rappresentato insieme circa il 70% dei volumi. Le restanti operazioni, a livello di ticket size, sono state invece sotto i 50 milioni di euro. Rimangono ancora dominanti, a oggi, i capitali Core + e Value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier, anche se stanno diventando significativi i segnali di ripresa di attività dei capitali Core. Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%, con aspettative di graduale compressione a partire dal prossimo trimestre con la chiusura di operazioni in corso. Dal punto di vista degli occupier, nonostante una significativa domanda, i volumi di take-up si stanno assestando su un nuovo equilibrio, in contrazione rispetto ai picchi dei due anni precedenti, ma in linea con la media decennale.
Analizzando l’andamento degli investimenti del Q1 2025, il settore Office, con 670 milioni di euro è risultato in crescita del 10% rispetto al Q1 2024. Come numero di transazioni, una quota significativa ha riguardato asset da riconvertire da uffici ad altre destinazioni d’uso (prevalentemente Living e Hospitality), che hanno rappresentato circa il 20% dei volumi. A livello di interesse per gli investitori, Milano si riconferma come punto di riferimento. Gli investimenti sono stati guidati da attività in posizioni centrali e si sono concentrati su prodotti core, tra cui, nel trimestre, spiccano due operazioni nel CBD Porta Nuova. Per quanto riguarda le aree al di fuori del CBD, le strategie di investimento sono bilanciate tra prodotto value add e stabilizzato, che mantiene tuttavia un primato in termini di volume. A Roma, nonostante un primo quarter caratterizzato da un numero più limitato di operazioni, si prevede un incremento dell’attività nel corso dell’anno grazie anche a diversi processi di vendita che stanno per iniziare, anche se prevalentemente non CBD e indirizzati anche verso capitale core plus che si sta riaffacciando sul mercato. I rendimenti prime sono si sono compressi rispetto al trimestre precedente per Milano, attestandosi al 4,25%, mentre sono rimasti stabili al 4,75% a Roma.
Nel Q1 2025, l’attenzione degli investitori si è focalizzata in modo rilevante sul settore Hotels & Hospitality, che ha visto quasi triplicare i volumi di investimento rispetto al primo trimestre 2024: le transazioni, considerando la destinazione d’uso corrente, hanno raggiunto volumi complessivi pari a circa 600 milioni di euro. Tale valore sale a quasi 670 milioni di euro, se consideriamo anche le operazioni che hanno riguardato asset da riconvertire da altre destinazioni d’uso (in particolare, Office, Living e Special Purpose) a quella alberghiera. L’elevato numero di transazioni registrato in diversi mercati conferma la forte attrattività delle principali destinazioni turistiche italiane, sia urban che resort, da parte degli investitori attivi. Nel trimestre in particolare hanno spiccato per valore operazioni a Roma, Capri e Milano. L’interesse per il settore Hospitality continua a essere trainato dalle ottime performance registrate nel corso dell’anno in tutti i principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali intenzionate a entrare o rafforzare la loro presenza nel mercato italiano.
Il settore Retail ha registrato investimenti pari a 560 milioni di euro di cui il 60% è relativo ad un’unica transazione di un portafoglio di Outlet di circa 350 milioni di euro. La restante quota di volumi transati si è focalizzata sul segmento High Street che include due significative transazioni, a Milano e Firenze, che hanno visto in entrambi i casi buyer di tipo privato. Il comparto degli Shopping Centre e dei Retail Park resta ancora nel radar di diverse tipologie di acquirenti e potrebbero esserci già delle nuove evidenze di mercato nel corso del prossimo trimestre. I rendimenti netti prime rimangono stabili al 4,25% per High Street e al 6,50% per i Centri Commerciali.
Tuttavia, non risultano ancora presenti sul mercato opportunità allineate ai profili core, e per la maggior parte dei casi i capitali attivi stanno ancora ricercando prodotto con ritorni più elevati. Infine, il mercato del Living, che ha registrato investimenti pari a circa 120 milioni di euro, considerando la destinazione d’uso corrente. In particolare, la transazione più rilevante riguarda il settore PBSA, relativamente ad un asset nella città di Bologna. L’interesse per il Living è confermato dalla tendenza alla riconversione da altre destinazioni d’uso a residenziale di immobili a destinazione terziaria che saranno trasformati in asset Living, pari ad ulteriori 50 mn di euro circa. I rendimenti prime si sono compressi, attestandosi al 4,75% per il Multifamily e al 5,25% per il PBSA, mentre sono rimasti stabili al 6% per l’Healthcare. Lo sviluppo del settore è sicuramente impattato dall’incertezza determinata dalle indagini in corso in ambito urbanistico nel Comune di Milano, spingendo sviluppatori e investitori ad adottare un approccio cauto. Nel frattempo, altre grandi città come Roma, Firenze e Bologna stanno registrando un aumento dell'attività degli investitori, diversificando così le opportunità nel mercato immobiliare italiano.